Hay que innovar. Aunque el trueque es algo arcaico que ya no se lleva, cambiar una cosa por otra de similar valor y características es una práctica que todavía algunos realizan. A este acto de cambiar un algo por otro algo, se le conoce actualmente como permuta y, a muchos les sonará sobre todo a nivel laboral, en un entorno de cambio de puesto de trabajo.
Sin embargo, algunas agencias inmobiliarias como Segohouse, están abriendo las puertas a la permuta inmobiliaria, ampliando el campo y generando oportunidades en el sector. Puesto que nos encontramos en un contexto complejo en el mercado inmobiliario y la falta de financiación es una traba a la hora de adquirir vivienda, se esta produciendo, aunque de forma lenta y paulatina, un emerger de la permuta inmobiliaria. Mediante este mecanismo de transacción, se permite a muchas familias, hacer un cambio de vivienda sin la necesidad de desembolsar una cantidad económica como la que supone la compra de una vivienda.
La permuta es un contrato por el que cada una de las partes se obliga a dar una cosa, en este caso vivienda, a cambio de otra cosa, en este caso, también vivienda. Sin rodeos, se trata de comprar una casa pagando con otra casa.
Como decíamos al principio, la permuta, es esencialmente un trueque que, tal como lo define el Código Civil en los artículos mi quinientos treinta y ocho y siguientes, viene a ser “un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.” Cuando se habla de permuta inmobiliaria, se trata, obviamente de cambiar una vivienda por otra.
Aunque puede resultar interesante, se trata de un procedimiento muy minoritario en nuestro país. Las razones de que se den tan pocas permutas son, mayormente el desconocimiento sobre la cuestión, respecto del tipo de transacción y su alcance; y la dificultad existente en encontrar la coincidencia de que dos personas estén interesadas en cambiar sus casas y que cada una sea del interés de la otra parte.
En que consiste la permuta inmobiliaria
Este tipo de permuta, en el cual las dos partes de un contrato pretenden intercambiar sus propiedades, puede parecer en principio un simple trueque. La realidad, nos demuestra que no se trata de algo tan sencillo, ya que las dos propiedades no suelen poseer el mismo valor por lo que es más que probable que, una de las partes, deba aportar también una parte de capital para compensar la diferencia.
Dada esta circunstancia, puede que, en alguno de los casos, sea necesario realizar dos contratos, uno para la permuta y otro de compraventa. En el caso de que las viviendas estén libres de cargas y no tengan hipoteca, el procedimiento si resulta sencillo. Tanto como llegar a un acuerdo respecto al valor de cada una de las propiedades implicadas en la transacción, firmar las escrituras de permuta en presencia del notario y llevar a cabo la transacción, transmitiendo la titularidad de los bienes en cuestión.
En el caso de que exista una hipoteca (o dos), de por medio, el asunto se complica considerablemente. Pasando a convertirse en un procedimiento de mayor envergadura en el cual habrá de solicitarse un nuevo contrato de hipoteca con cambio de titular o solicitar una nueva en otra entidad financiera.
Con independencia de la circunstancia que se produzca, el objetivo es simplemente, hacer un cambio de titular, manteniendo el importe de la hipoteca. La aprobación o denegación de la hipoteca ira sujeta, como es habitual, a la solvencia del nuevo titular.
Debido al auge que se está experimentado en este tipo de transacción, aunque se trata de un repunte leve, tanto agencias inmobiliarias como portales de internet, están dedicando espacios a este tipo de adquisición de vivienda. Gracias a la aplicación de la tecnología o la intervención de intermediarios, resulta más sencillo aunar esas circunstancias que se requieren para incentivar la permutación de las viviendas.
Ventajas y desventajas
A priori, permutar viviendas, resulta atractivo e interesante. Puede parecer una opción ventajosa a la hora de cambiar de casa sin tener que pasar por todo el proceso de compra. Entre sus principales ventajas, podemos encontrar la posibilidad de que se faciliten las operaciones inmobiliarias, sobre todo en las épocas en las que la elevada oferta de propiedades hace que las ventas tarden más en producirse.
Igualmente, en épocas de poca liquidez o en el caso de personas que tienen dificultades para acceder a créditos hipotecarios, le permuta puede ser una alternativa muy conveniente, ya que permite hacer un cambio de vivienda sin necesidad de desembolsar una gran cantidad de dinero.
Sin embargo, la ventaja más importante de todas es que en este tipo de transacciones, los inmuebles suelen tasarse a un precio inferior al del mercado, algo que beneficia bastante a la hora de hacer números, puesto que impuestos y demás gastos asociados, se calculan en función del precio de tasación.
Entre sus inconvenientes, destacan la dificultad que estriba en encontrar dos propiedades que posean exactamente el mismo valor, por lo que siempre hay una parte que se beneficia.
No se trata de una práctica común en España por lo que acceder al mercado es complicado, puesto que no hay demanda, no se produce oferta y viceversa.
Por norma general, se trata de viviendas de la misma zona o ciudad, lo que no permite el desplazamiento a otras poblaciones.
Como llevar a cabo una permuta de vivienda
Una vez se ha tomado la decisión de realizar una permuta inmobiliaria, lo primero que hay que hacer, es determinar el precio de cada propiedad. Ambas propiedades implicadas, deben tener, al menos de forma aproximada, el mismo valor de mercado. En los casos en que exista una diferencia de valor, puede saldarse la diferencia con dinero.
Bajo esta circunstancia, para evitar que la permuta se convierta en una operación de compraventa al uso, ambas partes implicadas, debe declarar la intención manifiesta de estar llevando a cabo una permuta, tal como establece el Código Civil en su artículo mil cuatrocientos cuarenta y seis.
Resuelto este primer paso, es fundamental llevar a cabo una serie de comprobaciones relacionadas directamente con el inmueble sobre el que se va a permutar. En primer lugar, hay que comprobar la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad, para asegurar que la otra parte tiene la potestad para intercambiar la vivienda.
En segundo lugar, es igual de importante, saber si la vivienda, cuenta con alguna carga, si están al día los pagos de servicios, comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), si el piso dispone de certificado de eficiencia energética, etc.
Aparte de tener en cuenta todos estos aspectos, hay que prestar especial atención al contrato de permuta, puesto que cualquier error en su redacción o ambigüedad en el texto, puede derivar en consecuencias y conflictos graves o posibles estafas. En este sentido, conviene estar bien asesorado legalmente.
La permuta es un proceso bastante sencillo cuando las propiedades están libres de cargas y todo esta al corriente de pago. Pero en el caso de que exista hipoteca sobre una de las propiedades o incluso las dos, la cuestión cambia un poco. En estos casos, para hacer el calculo del precio de cada inmueble, al valor de mercado hay que restarle el capital de hipoteca que queda pendiente de amortizar.
Un ejemplo sería una propiedad, con un valor de mercado de doscientos mil euros con una hipoteca que resta de amortizar cuarenta mil, se podría permutar (sin dinero de por medio) por una vivienda de ciento sesenta mil que no cuente con hipoteca.
Otra dificultad añadida es las trabas que pueda poner el banco con el que se tiene contratada la hipoteca. El mismo se encargará de analizar la operación y estudiar el caso para conocer la capacidad de pago del nuevo propietario. En base a dicha información, puede decidir mantener la hipoteca, renegociar las condiciones o aprobar o denegar la operación.
Hablamos de la permuta como una operación trivial sin costes (salvo existencia de hipoteca), sin embargo, no es así. Existen una serie de costes asociados e inevitables que hay que tener en cuenta, como los gastos notariales y los aranceles derivados de la escritura de permuta en el Registro de la Propiedad que se calculan en función del precio acordado para las viviendas. Sin olvidar que, al igual que sucede con cualquier otra transacción inmobiliaria, implica el pago de impuestos tales como:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
- Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas.
Aunque si puede resultar una alternativa ventajosa en según que aspectos, llevar a cabo una permuta inmobiliaria, conlleva una serie de inconvenientes que puede hacer que el mercado no apueste firmemente por este tipo de transacciones. Tal vez, si se afianza la práctica de la misma, los permutadores en potencia logren que se agilicen los tramites y se simplifiquen. Para ello, es importante que se generen más ofertas y demandas de este tipo de transacciones y se de mayor información a las personas interesadas en cambiar de vivienda sin tener que comprarla al uso.
